ООО«ГАРАНТ»

 

 

 

 

 

 

 

ОТЧЕТ

№60/2024

 

об определении рыночной стоимости объекта недвижимости:

нежилое общей площадью 382,0 кв.м.,  расположенного по адресу Челябинская обл., Брединский район, п. Рымнинский,

 ул. Боровая,  д.17, помещение 1.

 

 

 

 

 

             Заказчик:  Администрация Рымнинского сельского поселения

                    Брединского муниципального  района Челябинской области

 

                                                                    

                    Исполнитель:   ООО «Гарант»

                                   

 

  

                    Дата оценки объекта:   06 мая 2024г.

                             

                   Дата составления отчета:  06 мая 2024г.

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Магнитогорск

2024 г.

 

 

ООО «Гарант» произвело расчет рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилое общей площадью 382,0 кв.м.,  расположенного по адресу Челябинская обл., Брединский район, п. Рымнинский,  ул. Боровая,  д.17, помещение 1.

 

Оценка объекта недвижимости произведена на основании осмотра и представленной технической документации.

Данные о произведенных расчетах, анализах и выводах приведены в настоящем отчете. Выводы,   содержащиеся в отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в   результате исследования рынка, на личном опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах,    в ходе которых была получена определенная информация, на данных заказчика, предоставившего    информацию об объекте оценки. При оценке Оценщик не проводил проверку предоставленной   Заказчиком информации, используемой в данном отчете, поэтому не принимает  на  себя   ответственность  за  её надежность .  На наш взгляд оценка произведена, а этот отчет составлен в полном соответствии с требованиями  Федерального Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  № 135-ФЗ от 29.07.98   г.,  Федеральных стандартов оценки: ФСО№1, ФСО№2, ФСО№7, утвержденных Приказом  Минэкономразвития России от 14 апреля 2022г. №200 и Приказом Минэкономразвития России от  25.09.2014 № 611;

 Также при проведении оценки были использованы стандарты и правила оценочной деятельности  саморегулируемой организации оценщиков, членом которой оценщик является.

       Проведенные расчеты и анализ позволяют  сделать вывод, что рыночная стоимость объекта оценки составляет:

 

 

280 000,00 (двести восемьдесят тысяч) рублей,

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

С уважением, директор

ООО « Гарант »                             ________________    Демин С. Ф.

 

 

Оценщик

ООО « Гарант »                             ________________   Жданова Л.Г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ В СООТВЕТСТВИИ С ТРЕБОВАНИЯМИ

ФЕДЕРАЛЬНЫХ СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ

 

Порядковый номер и дата составления отчета:	В системе нумерации Оценщика настоящий Отчет имеет номер 60/ 2024 от 06.05.2024г.
Основание для проведения  Оценщиком оценки:	Договор
Объект оценки, состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей	нежилое общей площадью 382,0 кв.м.,  расположенного по адресу Челябинская обл., Брединский район, п. Рымнинский,  ул. Боровая,  д.17, помещение 1.
Имущественные права на объект оценки	Администрация Рымнинского сельского поселения Брединского муниципального  района Челябинской области
Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки	Право собственности без обременений и ограничений
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Дата оценки	06.05.2024г.
Срок проведения оценки	06.05.2024г.
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость, в рублях
Предполагаемое использование результатов оценки	С целью принятия хозяйственного решения
Форма отчета, применяемые стандарты оценки	Отчет, по мнению Оценщика, составлен в форме, соответствующей требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., Федеральных стандартов оценки: ФСО№1, ФСО№2, ФСО№3,  ФСО№7
Допущения и ограничения, на которых основывается оценка	Допущения и ограничения приведены далее в тексте Отчета

                                                                                                     

2.ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

 

- Федеральный Закон РФ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации »  № 135-ФЗ от 29.07.98 г.

- Федеральный Стандарт Оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО № I)». Утвержден Приказом  Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200;

- Федеральный Стандарт Оценки «Виды стоимости (ФСО № II)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200;

- Федеральный Стандарт Оценки «Процесс оценки (ФСО № III)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200;

- Федеральный Стандарт Оценки «Задание на оценку (ФСО № IV)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200;

- Федеральный Стандарт Оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № V)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200;

- Федеральный Стандарт Оценки «Отчет об оценке (ФСО № VI)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200;

- Федеральный Стандарт Оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611;

- Федеральный Стандарт Оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 327;

- Стандарты и правила Некоммерческого партнерства  саморегулируемой организации «Ассоциации Российских Магистров Оценки».

 

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации, Оценщики должны соблюдать требования Федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемыми организациями оценщиков, членами которых являются Оценщики.

Обоснование использования тех или иных стандартов при проведении оценки данных объекта оценки

При оценке использовались только утвержденные стандарты оценки (вышеперечисленные), обязательные к применению, иные стандарты не использовались

 

3. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ

 

Нижеследующие допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание Заказчиком и Исполнителем, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте Отчета, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемника, то есть на администрацию и исполнителей Сторон. Заказчик и Исполнитель должны и в дальнейшем соблюдать настоящие условия даже в случае, если право собственности на объект оценки полностью или частично перейдет к другому лицу.

 

Допущения

Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого определяется на основании договора.

При оценке выводы делались на основании допущения, что владелец управляет имуществом, исходя из своих наилучших интересов.

Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, получены от заказчика и иных надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать абсолютную точность этих данных, поэтому, делаются ссылки на источник информации.

 

Ограничивающие условия

Все прогнозы, сделанные в Отчете, базируются на существующей рыночной ситуации. Однако эти предположения могут измениться с течением времени.

Оценщик выдвигает требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от его имени. Заказчик принимает условие не упоминать имя Оценщика или настоящий Отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам, без его письменного на то согласия. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик так же сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

Настоящий Отчет был подготовлен в соответствии с «Федеральными стандартами оценки» (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО №7).

Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщика, и, по желанию Оценщика, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Оценщику, вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщика. Кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика в процессе выполнения обязательств по настоящему Договору.

Мнение Оценщика относительно стоимости Имущества действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических или природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого Имущества.

Настоящий отчет составлен в соответствии с документами, предоставленными заказчиком, перечень которых приведен в далее в тексте настоящего отчета.

 

Ограничения и пределы применения полученного результата оценки

 

Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объектов является неправомерным, если таковое не оговорено в Отчете.

Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный анализ и сделанные заключения не содержат полностью или частично предвзятого мнения.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что сделка произойдёт по цене, указанной в настоящем Отчете.

Пределами применения полученного результата оценки является цель оценки.

 

Иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки

 

Утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными.

Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения действительны строго в пределах ограничительных условий, являющихся неотъемлемой частью настоящего Отчета, и являются личными, независимыми и профессиональными.

У Оценщика не было текущего имущественного интереса и отсутствует будущий имущественный интерес в объекте оценки, а также какие-либо дополнительные обязательства по отношению к какой-либо из сторон, связанных с объектом оценки. Оценщик выступал в качестве беспристрастного консультанта.

Оплата услуг Оценщика не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта оценки.

Анализ информации, мнения и заключения, содержащиеся в Отчете, соответствуют требованиям «Федеральных стандартов оценки» №1, №2, №3, №7.

Количество оценщиков в штате (соответствующих требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г. №135-ФЗ): 2.

 

Иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки

 

Сведения указаны в разделах «Затратный подход», «Сравнительный подход», «Доходный подход» настоящего отчёта.

 

 

4.СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

 

Сведения о Заказчике оценки

 

Полное наименование	Администрация Рымнинского сельского поселения Брединского муниципального района Челябинской области
Юридический адрес	457333, Челябинская область, Брединский района, п. Рымнинский, пер. Светлый, д. 4 пом. 2
Местонахождение	457333, Челябинская область, Брединский района, п. Рымнинский, пер. Светлый, д. 4 пом. 2
ИНН/КПП	7427000982/ 745801001
Банк	Банк ОТДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСК БАНКА РОССИИ//УФК по Челябинской области  г. Челябинск
Расчетный счет	03231643756124906900
БИК	017501500
ЕКС	40102810645370000062

 

Сведения об оценщиках, подписавших отчет

 

Оценщик	Жданова Лариса Геннадьевна, диплом  о профессиональной переподготовке ПП № 437839 выдан 19.05.2002г. Межотраслевого института повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Плеханова и  дающего право на ведение профессиональной деятельности  в сфере «Профессиональной оценки и экспертизы объектов и прав собственности». Специализация «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)».
Выписка из реестра  НП СРО	Выдана № 102  от 28.04.2007 г. некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских Магистров Оценки».
Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков № 688-07 от 10.10.2007 г. Некоммерческого Партнерства Саморегулируемой Организации «Ассоциации Российских Магистров Оценки»
Страховой полис гражданской ответственности при осуществлении профессиональной деятельности оценщика	Полис страхования гражданской ответственности оценщика № 9791R/776/500008/22 от 01.07.2023г. выдан АО «АльфаСтрахование». Срок действия с 01.07.2023г. по 30.06.2024г. на сумму 3 000 000 (три миллиона) рублей
Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности	№ 021665-1 от 18 июня 2021г., выданный «Федеральным ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров»
Оценщик	Гогонов Евгений Игоревич, диплом о профессиональной переподготовке ПП № 946509 от 09 ноября 2010 г., выданный Международной академии оценки и консалтинга.
Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков № С-0176 от 22.07.2020 г. Ассоциация Саморегулируемая организация оценщиков «СОЮЗ»

 

Сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор

 

Полное наименование	Общество  с ограниченной ответственностью «Гарант»
Сокращенное наименование	ООО  «Гарант»
Юридический адрес	455000, юридический адрес: г. Магнитогорск, пр. Ленина 98/1, оф.202
Почтовый адрес	г.Магнитогорск, пр. Ленина 98/1, оф.202
ИНН/КПП	7456009355/ 745601001
ОГРН	1127456000902 дата присвоения 29.02.2012г.
Контактные телефоны	+7(3519) 31-65-55

 

Основные факты и выводы

 

Основание для проведения оценщиком оценки объекта	Договор
Общая информация, идентифицирующая объект оценки		нежилое общей площадью 382,0 кв.м.,  расположенного по адресу Челябинская обл., Брединский район, п. Рымнинский,  ул. Боровая,  д.17, помещение 1.
Полученные результаты
Результаты оценки земельного участка, полученные при применении различных подходов к оценке: Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход		Не применялся 281 503 Не применялся
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки с учетом округления		280 000 (двести восемьдесят тысяч) рублей,

 

5. Описание объекта  оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные

характеристики объекта оценки

 

Объект оценки - нежилое общей площадью 382,0 кв.м.,  расположенного по адресу Челябинская обл., Брединский район, п. Рымнинский,  ул. Боровая,  д.17, помещение 1.

 

Техническая документация на объект оценки Заказчиком  не представлена. На дату оценки объект не эксплуатировался Описания объекта оценки составлено по фотографиям и со слов Заказчика.

 

Год ввода в эксплуатацию нежилого помещения №1 – информация отсутствует

Кадастровый номер 74:04:4900021:338

 

 Общая площадь – 382,0 кв.м.

 

Фундамент – сборный , ленточный ж/бетонный

Стены – кирпичные

Перекрытие – ж/бетонные

Кровля - металлическая

Оконные блоки – отсутствуют

Двери – ворота металлические

Полы – бетонные

Отделка – побелка, покраска.

Инженерное обеспечение – отсутствует

 

Описание количественных и качественных характеристик оцениваемого объекта, проведено на основании предоставленных Заказчиком документов и произведенного осмотра.

Функциональное устаревание - объекта оценки не выявлено, так как объект оценки в текущем использовании удовлетворяет всем необходимым требованиям, предъявляемым к такому рода объектам, а также изменений в эксплуатационных характеристиках элементов конструкций не выявлено. Внешнее устаревание – оцениваемого объекта не обнаружено, поскольку ограничений по использованию под влиянием внешних факторов не выявлено.

 

Шкала экспертных оценок для определения величины физического состояния

 для объектов оценки

 

Состояние объекта	Характеристика физического состояния	Физический износ, %
Отличное	Практически новый объект	0 - 15
Хорошее	Полностью отремонтированный объект со средними сроками эксплуатации	15 - 35
Удовлетворительное	Требующий ремонта объект со средними сроками эксплуатации	35 - 60
Неудовлетворительное	Требующий ремонта объект с продолжительными сроками эксплуатации	60 - 80
Аварийное	Объект с продолжительными сроками эксплуатации. Проведение ремонта экономически нецелесообразно. Возможно вторичное использование материалов по утилизационной стоимости	80 - 100

 

Техническое состояние  объекта оценки неудовлетворительное, Физический износ определен экспертным путем и составляет 60%

 

Объект оценки принадлежит Управлению по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района.

Описание нежилого здания, все характеристики приняты согласно документам, указанным в тексте настоящего отчета (копии имеются в Приложении к настоящему отчету).

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки:

 

 

5.1.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

 

      Наилучшее и наиболее эффективное использование – это разумное, вероятное и разрешенное использование объекта, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект. Наилучшее использование не является истиной в последней инстанции. Оно отражает мнение оценщика о наиболее эффективном использовании собственности, исходя из анализа основных рыночных условий.

  На практике анализ оптимального использования объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

          -    быть физически возможным;

          - быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений;

          -  быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

         - быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

            При анализе оптимального использования объекта оценки, учитывая местоположение в небольшом поселке, в районе с неразвитой инфраструктурой, а также принимая во внимание неудовлетворительное состояние объекта оценки, коррозию металлических составляющих здания, На дату оценки объект не эксплуатировался. Но его физическое состояние позволяет сделать Оценщику вывод, что рекомендуемое использование объекта это – столовая с земельным участком

            Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки можно считать  его текущее назначение

 

6.АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А

ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

 

6.1.Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

 

В настоящее время экономическое положение России обусловлено рядом таких факторов, как санкции Европы и Америки, на экономику страны. Как следствие, с конца 2014 г. наблюдается снижение платежеспособного спроса, реальных зарплат населения, снижение прибыли малого и среднего бизнеса. Влияние финансового кризиса на рынок недвижимости происходит в основном за счет резкого снижения доступности свободных денег, кредитов и сворачивания инвестиционных программ банков и предприятий. Это естественным образом уменьшает покупательскую способность, то есть спрос.

Теперешнее состояние российской экономики принято считать довольно шатким из-за неэффективности борьбы с кризисом с помощью утверждённых правительством программ. Чиновники лишь напрасно израсходовали запасы госбюджета, что и привело к масштабным неурядицам. 

Не так давно реформа, касающаяся замещения зарубежных товаров, ощутимо не сказалась на экономической ситуации в России 2017; мнения экспертов сегодня гласят о неспособности отечественных компаний занять предоставленный им сектор рынка из-за нехватки финансов. Последнее обстоятельство самым отрицательнейшим образом повлияло на производство и экономическое положение России.

Стоит отметить, что усилия специалистов госаппарата по уменьшению объёмов добычи чёрного золота и последующему снижению степени материальной поддержки таких работ оказались довольно тщетными.  Следуя прогнозам, уже не за горами то время, когда падение спроса на продукты переработки нефти рискует вызвать обвал котировок. И тогда данная тенденция вызовет ухудшение экономических величин в масштабах всей России.

Профессиональный анализ экономической ситуации в России 2017 позволяет сделать вывод о том, что принимаемый депутатами ряд реформ призван скорее заморозить существующее положение дел. Нагромождение неразрешённых ситуаций, в конечном счёте, выльется в большой дефицит казны, которая ныне только наполняется, и опустошение средств резервных фондов.

Наиболее ожидаемый тот расклад, при котором парламентарии будут вынуждены вести поиск ещё некоторых способов восполнения нехватки бюджетных денег.

Город Магнитогорск находится на территории Челябинской области.

Расположение.

Челябинская область расположена на склонах Южного Урала и в Зауралье. Граничит: на юге — с Оренбургской областью, на юго-западе, западе и северо-западе — с Республикой Башкортостан, на севере — со Свердловской областью, на северо-востоке и востоке — с Курганской областью, на востоке и юго-востоке — с Казахстаном.

Дата образования области — 17 января 1934 г. Центр — г. Челябинск (1111,0 тыс. жителей), основан в 1736 г. Расстояние от Москвы до Челябинска 1919 км. Территория — 87,9 тыс. кв. км.

Население.

 3,6 млн. человек. Челябинская область — один из урбанизированных регионов России. Лишь менее 19% населения области проживает в сельской местности. Большинство населения области — русские (82%). В области проживают также татары (6%), башкиры (5%), украинцы, казахи, немцы и представители других народов. Смертность превышает рождаемость, естественный прирост отрицательный и не компенсируется миграционным притоком. Общая численность населения снижается.

 

Экономические преимущества и недостатки.

 Челябинская область относится к числу наиболее промышленно и сельскохозяйственно развитых регионов России с относительно высоким уровнем жизни населения. Область обеспечена разнообразными природными ресурсами, прежде всего запасами угля, железной руды, руд цветных металлов. На более чем 300 месторождениях полезных ископаемых добываются железные и медно-цинковые руды, золото, титан, марганец, хром, кварц. Челябинская область — российский монополист по добыче и переработке графита (95%), магнезита (95%), талька (70%), металлургического доломита (71%). Область обладает неограниченными запасами облицовочного камня. Юг области представляет собой благоприятный район для ведения зернового хозяйства. Промышленность Челябинской области оказалась достаточно конкурентоспособной в рыночных условиях.

Основные недостатки — слабое развитие транспортной инфраструктуры, затрудняющей сообщение между отдельными частями области,  а также неблагоприятная экологическая обстановка в ряде крупных городов области (Челябинск, Магнитогорск, Златоуст и др.). Специализация.

В России Челябинская область занимает ведущее место в производстве продукции металлургической промышленности, в производстве тракторов, цемента, станков. Заметна роль Челябинской области в производстве зерна.

Основные отрасли промышленности.

Черная и цветная металлургия (Магнитогорск, Челябинск, Златоуст); машиностроение и металлообработка (производство горного и металлургического оборудования, станков, тракторов, автомобилей, трамвайных вагонов, дорожных и сельскохозяйственных машин); химическая (производство минеральных удобрений, синтетических смол, лаков), горнодобывающая (добыча руд черных и цветных металлов, магнезита, бурого угля, минеральных стройматериалов), легкая, пищевая промышленность; производство стройматериалов. На территории области действуют Троицкая, Южно-Уральская, Челябинская ГРЭС. Челябинская область является монополистом в России по производству 15 видов промышленной продукции, в том числе различных видов стали и стального проката, кадмия, цинка, талька, магнезитового порошка, трамвайных вагонов и т. п.

Площадь.

Челябинская область в современных границах занимает территорию 87,9 тыс.кв.км – почти в три раза больше таких стран, как Бельгия и Голландия, в два раза больше Дании и Швейцарии, в том числе 56% приходится на сельскохозяйственные угодья,  а 27% - на леса. На долю хозяйственных хвойных лесов приходится 28% лесопокрытой территории. Общая протяженность границ области составляет 2750 км.

Область относится к числу регионов с высоким потенциалом и умеренным уровнем риска. Экономические перспективы Челябинской области при сохранении нынешней узкой промышленной специализации региона выглядят достаточно неопределенно и зависят от конъюнктуры внутреннего и мирового рынка металла. Промышленность области нуждается в диверсификации, создании новых конкурентоспособных производств на базе местного сырья и металла.

 

6.2 Экономического развития Брединского района  

 

Брединский район — административно-территориальная единица (район) и одноимённое муниципальное образование (муниципальный район) в Челябинской области Российской Федерации. Административный центр: посёлок Бреды.

География

Площадь земель муниципального района 5 076 км². Граница района проходит по водоразделу рек Тобола и Урала, по границе Уральской горной страны и Западно-Сибирской равнины, в самой южной части Челябинской области.

История

Брединский район с административным центром в посёлке Бреды образован 4 ноября 1926 года.

Освоение земель современного Брединского района русскими началось с 30-х годов XIX века. В 1835 году было основано укрепление Наслединка, названное в честь наследника престола, впоследствии императора Александра II, по случаю посещения им казачьих поселений во время поездки по Оренбургской губернии в 1837 году. В 1836 году возникли станицы Мариинская, названная в честь особы императорского двора, Атамановская, основанная казаками Атамановского полка Оренбургского казачьего войска, Павловская, названная в честь императора Павла I. В 1837 году появились станицы Андреевская, названная в честь Андрея Первозванного, и Княженская, названная в честь одного из членов императорской семьи.

25 февраля 1842 года в силу высочайшего повеления первыми поселенцами на территории Брединского района были 65 казаков (с семьями) крепости Ольшанской.

В 1843 году из крестьян-переселенцев из Самарской и Тамбовской губерний был образован посёлок Рымникский, названный по реке Рымник в Румынии, на которой в 1789 году русские войска под командованием А. В. Суворова разгромили турецкую армию. В 1857 году, в период активного освоения Приамурья, казаками основан посёлок Амурский.

Весной 1954 года в Брединском районе началось массовое освоение целинных и залежных земель, за три целинных года были освоены 120 тыс. га новых земель, выросли 16 новых населённых пунктов.

Крупнейшим открытием археологической науки на землях района стал Аркаим, укреплённое поселение эпохи бронзы, в котором заметны черты нарождающегося города. Уникальная находка датируется 1987 годом. Своё название город бронзового века получил по имени ближайшей сопки и урочища. Аркаим — памятник древней культуры, насчитывающий 4 800 лет, его называют Троей бронзового века Урала. Не случайно на гербе и флаге Брединского района размещено стилизованное изображение Аркаима.

Территориальное устройство

Брединский район как административно-территориальная единица области делится на 11 сельсоветов. Брединский муниципальный район, в рамках организации местного самоуправления, включает соответственно 11 муниципальных образований со статусом сельских поселений

Общие сведения

Экономика района представлена преимущественно сельским хозяйством, которое в общем объёме производства товаров, работ и услуг территории составляет 70 процентов. Занимая 7 процентов сельскохозяйственных угодий Челябинской области, район производит 12 процентов валового сбора зерновых и зернобобовых культур по области (пшеница твёрдых сортов) и располагает пятью процентами поголовья крупного рогатого скота, свиней и овец.

Перспективным направлением в животноводстве является разведение крупного рогатого скота мясного направления (пород герефорд и симментал), в районе работают два племзавода и два племрепродуктора по мясному скотоводству. 12 крупных сельхозпредприятий имеют значение градообразующих для населённых пунктов, в которых проживает две трети населения района.

Также в районе действуют дорожно-строительные предприятия, небольшие золотодобывающие, хлебопекарные, мукомольные, масложировые предприятия. Экономически эффективным может стать производство строительных материалов и потребительских товаров из местных источников сырья, использование водоёмов для разведения рыбы.

Из исторически традиционных народных промыслов в районе сохранилось вязание на спицах изделий из козьего пуха, преимущественно, пуховых шалей.

Развитию туристического бизнеса может способствовать организация маршрутов с посещением крепости и храма Александра Невского в посёлке Наследницком, дома-музея резчика по дереву Резнова, ботанических памятников природы: брединских боров, археологических памятников эпохи бронзы Синташты, Аркаима.

 

Полезные ископаемые

Брединский муниципальный район располагает разведанными запасами полезных ископаемых:

·         каменного угля (одно из месторождений Полтаво-Брединских антрацитов, запасы оценены в 50,5 млн. т., добыча прекратилась в 1959 г.);

·         хромита (запасы определены в количестве более 5 тыс. т., содержание окиси хрома 40 %);

·         цинка (Амурское месторождение);

·         золота (коренное и рассыпное);

·         доломита металлургического (Шабановское и Гулинское месторождение, балансовые запасы 63999 тыс. т.);

·         никеля (Гулинское месторождение и наиболее перспективное Каменнодольское месторождение);

·         гранита (Кадыровское месторождение);

·         марганца;

·         мрамора;

·         гипса (в 4 км от п. Бреды);

·         графита (в каменноугольных месторождениях);

·         известняка (Рамеевское месторождение);

·         слюды (включена в граниты);

·         глины белой и красной (Брединское)

 

 Промышленность

Основные отрасли промышленности, которые развиваются в Брединском муниципальном районе:

1. Добывающая отрасль:

* добыча золота (ООО «АС «Золотое руно»);

 *добыча доломита (ООО «Георесурс»);

* разведка и последующая добыча общераспространённых полезных ископаемых (глина,  щебень, песок) (АО «Южноуральская горнорудная компания»).

2. Обрабатывающая отрасль:

производство хлебобулочных изделий (ООО «Брединский хлебокомбинат»);

·         производство растительного масла (ООО «Перспектива»);

·         деревообработка (индивидуальные предприниматели);

·         производство мебели (индивидуальные предприниматели);

·         производство чистой воды (ООО «Воды Аркаима»).

Сельское хозяйство

Производство сельскохозяйственной продукции (в хозяйствах всех категорий) в 2023 году достигло 3145,9 млн. рублей (в действующих ценах). В составе сельхозугодий (414523 га) района пашни занимают 58,4 % (242286 га), а в общей площади земель района — 47,8 %; под сенокосами занято 42719 га, или 10,3 % от площади сельхозугодий; для пастбищ используется 129363 га, или 31,2 % площади сельхозугодий. структуре сельхозугодий (414523 га) района пашни занимают 58,4 % (242286 га), а в общей площади земель района — 47,8 %; под сенокосами занято 42719 га, или 10,3 % от площади сельхозугодий; для пастбищ используется 129363 га, или 31,2 % площади сельхозугодий.

В структуре посевных площадей ведущими являются зерновые культуры В сельскохозяйственных предприятиях пшеница занимает 79 % посевных площадей, в том числе твёрдых сортов почти половина площадей в Брединском районе и треть посевных площадей Челябинской области.

 

6.3.Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

 

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

- В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:
  * объекты недвижимости
  * субъекты рынка
  * процессы функционирования рынка
  * механизмы (инфраструктуру) рынка.

            Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

- По физическому статусу выделяют:
  * земельные участки;
  * жилье (жилые здания и помещения);
  * нежилые здания и помещения, строения, сооружения;
Земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах в пределах их черты (земли поселений) в соответствии с градостроительными регламентами делятся на следующие - территориальные зоны:
  * жилая;
  * общественно-деловая;
  * производственная;
  * инженерных и транспортных инфраструктур;
  * рекреационная;
  * сельскохозяйственного использования;
  * специального назначения;
  * военных объектов;
  * иные территориальные зоны.
- жилье (жилые здания и помещения):
  * многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);
  * индивидуальные и двух - четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы);
-  коммерческая недвижимость:
  * офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
  * гостиницы, мотели, дома отдыха;
  * магазины, торговые центры;
  * рестораны, кафе и др. пункты общепита;
  * пункты бытового обслуживания, сервиса.
-  промышленная недвижимость:
  * заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
  * мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;
  * паркинги, гаражи;
  * склады, складские помещения.
-  недвижимость социально-культурного назначения:
  * здания правительственных и административных учреждений;
  * культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
  * религиозные объекты.

 

Параметры позволяют отнести оцениваемое нежилое помещение к сегменту коммерческой недвижимости: здания и сооружения производственного назначения.

 

6.3.Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений нежилых зданий, сопоставимых с объектом оценки

 

Для подготовки данного раздела проведен сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки (п. 23б ФСО №1).

В разделе изложена вся информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объектов оценки, она подтверждена ссылками на источники информации, не вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов (п. 5 ФСО №3).

Согласно п. 22в ФСО №7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Согласно п. 10 ФСО №7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Описание объема доступных оценщику рыночных данных (п. 22в ФСО №7).

Была изучена информация, размещенная на специализированных интернет-сайтах www.avito.ru, www.citystar.ru.

Описание правил отбора объектов-аналогов для проведения расчетов. Обоснование использования в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов (п. 22в ФСО №7). Исследование рынка в сегменте, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта (п. 10 ФСО №7).

 

6.4.Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов

 

Большинство экспертов выделяют одни и те же угрозы для рынка коммерческой недвижимости в 2024 году.

Первая угроза представляет собой сокращение маржинальности.  Уровень арендных ставок понижается, а расходы собственника только повышаются. Понижение ставок вызвано возросшей конкуренцией на хорошие объекты. Расходы собственников повышаются по причине изменений в законодательстве. Налог на коммерческую недвижимость теперь исчисляется из кадастровой стоимости, а не из инвентаризационной.

Вторая угроза также касается законов. Речь идёт об излишнем регулировании на законодательном уровне. Региональные власти запрещают строительство, ограничивают время работы (например, магазинов), устанавливают размер арендных ставок – всё это негативно сказывается на бизнесе, а значит и на аренде.

В третьих, нельзя не сказать о влиянии политики на рынок коммерческой недвижимости. Он сильно зависит от экономической ситуации в стране, а она в свою очередь от политической ситуации. В частности, неопределённые отношения с Западом оказывают воздействие на зарубежных инвесторов и на их вливания в российский рынок. А неустойчивость курса валют влияет на покупательскую способность населения, которая и без того падает.

Четвертая угроза состоит в том, что банки и госструктуры все больше приобретают объектов коммерческой недвижимости в свой портфель. Многие объекты перешли в управление банков из-за задолженностей. Это мешает развиваться отрасли по законам рынка. Слишком большое участие государства. При этом государственной поддержки  на рынке коммерческой недвижимости не существует.

 

При сравнении объекта оценки с другими объектами недвижимости, которые были представлены на рынке, рекомендуется рассматривать следующие элементы сравнения:

 

а) Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав.

Корректировка вносится для объектов при отягощении прав залогом, долгосрочной арендой и т.п.

б) Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия).

Продажа объектов недвижимости на необычных для данного сегмента рынка условиях (бартер, продажа в кредит, и т.п.).

в) Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия).

Корректировка на данный элемент сравнения отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем (аффилированность), неполную информированность сторон, нетипичный срок экспозиции объекта на рынке (срочная продажа). При подозрении на нерыночные условия продажи рекомендуется исключить аналог из перечня объектов сравнения, если Оценщик не располагает информацией о реальных сделках и вынужден ограничиваться информацией по предложениям, величина данного фактора будет соответствовать величине скидки на торг.

г) Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия).

д) Вид использования.

е) Местоположение объекта.

Если аналог сопоставим по местоположению и окружению с оцениваемым объектом, поправки, как правило, не вносятся. Если местоположение аналога отличается по характеристикам от показателей оцениваемого объекта, то необходимо провести анализ имеющихся различий.

ж) Физические характеристики объекта.

В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические характеристики (площадь, состояние внутренней отделки).

А также экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

 

6.5.Основные выводы относительно рынка коммерческой недвижимости, необходимые для оценки объекта

 

В интересующий нас период, в условиях кризиса низкоклассные нежилые помещения не пользуются спросом. Нежилые помещения стали низколиквидным активом, т.к. в сложившихся условиях рынка недвижимости нежилое помещение не может быть продано в короткое время, преобразовать его как актив в наличные средства сложно. Кроме того, на деловую активность оказывают негативное влияние как политические, так и экономические риски.

                     

7.ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ

ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

 

7.1.Описание процесса оценки

 

Оценка объектов собственности – это упорядоченный процесс, в основу которого положены описанные выше принципы. Этот процесс предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе, и применим к решению широкого круга оценочных задач. В ходе проведения оценки, ориентированной на решение конкретной задачи, для обоснования используемых допущений и фактов, ведущих к логическому и оправданному заключению, используется рыночная информация.

В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО №7), проведение оценки включает в себя следующие этапы:

 

Этапы процесса оценки	Комментарий
1. Заключение с Заказчиком договора об оценке	Проведено
2. Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки	Проведено
3. Установление количественных и качественных характеристик Объектов, изучение его фактического технического состояния, сбор прочей информации об Объектах оценки	Проведено
4. Составление таблицы по анализу представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки о характеристиках недвижимого имущества, права на которое оцениваются	Проведено
5. Анализ отраслевых и локальных рынков, к которому относятся Объект оценки	Проведено
6. Осуществление расчетов	Проведено
7. Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости Объекта оценки	Проведено
8. Составление и передача Заказчику Отчета об оценке	Проведено

 

Анализ представленной Заказчиком информации:

 

Информация о виде и объеме прав на Объект оценки	Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на недвижимое имущество, содержащейся в документах, подтверждающих существующие права на него (в правоудостоверяющих, правоустанавливающих документах)	Проведено
Установление данных об обременений на Объект оценки	Установление наличия/отсутствия обременений недвижимого имущества, права на которое оцениваются, на основании документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении оцениваемого имущества, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и любых других обременений (при их наличии)	Проведено
Установление данных об имуществе не являющимся недвижимым	Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в составе недвижимого имущества, права на которое оцениваются, имущества, не являющимся недвижимым (неотъемлемые улучшения Объекта оценки (улучшения, без которых невозможно полноценное текущее использование/эксплуатация объекта)	Проведено
Установление иных сведений	Установление иных количественных и качественных характеристик недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в том числе содержащих описание существующих прав на Объект оценки	Проведено

 

7.2.Выбор подходов и методов

 

Согласно п. 8и ФСО №3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В соответствии с п. 11 ФСО №1 при выборе используемых при проведении оценки подходов учитываются следующие факторы: возможность применения каждого из подходов, цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полнота и достоверность исходной информации.

 

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. 

Данный подход не использовался, т.к. отсутствует для использования  данного подхода необходима техническая информация на объект оценки (объем, год постройки, физический износ) – данная информация отсутствует (технический паспорт).

По этому в рамках затратного подхода не представляется возможным.

 

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход опирается на принцип спроса и предложения. Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о стоимости аналогичных объектов.

Аналогичным объектом признается сходный по основным экономическим, техническим и другим характеристикам оцениваемому объекту другой объект (нежилое помещение), стоимость которого известна из доступных источников информации или по результатам торгов по продаже участков находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При проведении расчетов в рамках сравнительного подхода количество сходных объектов при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости должно быть не менее трех. Сходные объекты должны быть сопоставимы с объектом оценки по значениям основных

ценообразующих факторов.

 

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. (ФСО 1, п. 16).

На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В связи с вышесказанным, оценщик принял решение отказаться от использования доходного подхода в настоящем отчете.

 

 

 

7.3. Расчет в рамках сравнительного подхода (нежилое)

 

Оценщик применил метод сравнения продаж, используя информацию, размещенную на специализированных Интернет-сайтах.

Для сравнения взяты следующие объекты аналоги:

       Аналог №1 нежилое помещение производственное, Брединский р-он,    площадь 999 кв.м.,. Техническое состояние  - хорошее, ремонт выполнен с использованием простых отечественных отделочных материалов. Коммуникации: электроснабжение, отопление.

  Цена – 700 000  руб. (www.move.ru)  

 

 

 

      Аналог №2 нежилое помещение производственное, Варненский р-он,    площадь 9158 кв.м.,. Техническое состояние  - хорошее, ремонт выполнен с использованием простых отечественных отделочных материалов. Коммуникации: электроснабжение, отопление.

  Цена – 8 500 000  руб. (www.move.ru)  

 

 

 

 

      Аналог №3 нежилое помещение производственное, Агаповский р-он,    площадь 3000 кв.м.,. Техническое состояние  - хорошее, ремонт выполнен с использованием простых отечественных отделочных материалов. Коммуникации: электроснабжение, отопление.

  Цена – 3 500 000  руб. (https://marnitogorsk.restate.ru/)  

 

 

 

 

 

№ п/п	Элемент сравнения	Ед. изм.	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
1	Цена продажи аналога	Руб.		700 000	8 500 000	3 500 000
2	площадь (объекта оценки) - строения	Кв.м.	382,0	999	9158	3 000
3	Стоимость 1 кв.м. строения п1 /  п. 2			701	928	1 167
4	Поправка на передаваемое право собственности		Полная собственность	Полная собственность	Полная собственность	Полная собственность
	Корректировка	%		0	0	0
	Скорректированная цена	Руб.		701	928	1 167
5	Поправка на условия продажи		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
	Корректировка	%		0	0	0
	Скорректированная цена	Руб.		701	928	1 167
6	Поправка на местоположение		Челябинская обл., Брединский р-он	Челябинская обл., Брединский р-он	Челябинская обл., Варненский р-он	Челябинская обл., Агаповский р-он
	Корректировка	%		0	0	0
	Скорректированная цена	Руб.		701	928	1167
7	Поправка на размер помещения		382,0	999	9158	3 000
	Корректировка	%		1,0	1,1	1,1
	Скорректированная цена	Руб.		701	1021	1 284
8	Поправка на техническое состояние		неудовлетворительное	хорошее	хорошее	хорошее
	Корректировка	Коэф.		0,80	0,80	0,8
	Скорректированная цена			560	817	1027
9	Поправка на вид использования		Здание -производственное	Здание -производственное	Здание -производственное	Здание -производственное
	Корректировка	Коэф.		1	1	1
	Скорректированная цена			560	817	1027
10	Средне арифметическая стоимость за 1 кв.м. объекта недвижимости			801
11	Стоимость объекта недвижимости   в руб. (строение)			382,0 * 801 = 305 982
	Поправка на «торг»	%		-8
12	Стоимость объекта оценки, в руб.			281 503

 

Обоснование корректировок

 

Использование рыночных данных о характеристиках объектов аналогов, существующих на дату оценки, предполагает определение некоторых зависимостей, использование которых в расчётах даёт обоснованную наиболее вероятную величину стоимости.

Корректировка на условия финансирования используется при наличии особых условий финансирования приобретения объекта: использование ипотечного кредита (с залогом приобретаемых прав); перепродажа прав, обременённой ипотекой. Оценщик условно принимает, что права на земельный участок приобретаются из собственных или заемных средств. Корректировка не вводилась.

Корректировка на условия продажи. Так как информация получена в доступных условиях и проверена оценщиком лично и подразумевается заключение сделки купли-продажи, корректировка не вводилась.

Дата предложения. Состояние рынка может изменяться в зависимости от многих факторов. Срок экспозиции для земельных участков составляет 3-6 месяцев, поэтому корректировка не вводилась.

Корректировка на местоположение  вводится, если объект оценки и объекты - аналоги располагаются в неравнозначных районах города. При анализе месторасположения учитывается удобство расположения объекта в районе и в городе. Корректировка вводилась, так как объект оценки и объекты аналоги располагаются в неравнозначных районах.

Физические характеристики объекта:

Корректировка на площадь. Корректировка вводиться, так как объект оценки и объекты аналоги не равнозначны по площади.

 

 

 

Поправка на техническое состояние объекта оценки

 

Техническое состояние помещения учитывает состояние внутренних конструктивных элементов - перегородок, заполнений дверных и оконных проемов, отделки и т.д. Техническое состояние - это фактор, учитывающий естественное физическое устаревание объектов, происходящих с течением времени. Однако, проведение капитального ремонта, частичная или полная замена конструктивных элементов может снизить степень общей изношенности строения. Шкала технического состояния определена в соответствии с Приказом Росстата от 03.07.2015 N 296 (с изм. от 15.06.2016) "Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов". Фактор учитывает состояние внутри помещений, необходимость капитального/косметического ремонта внутренней отделки и элементов дизайна, а также ненесущих конструктивных элементов, например перегородок.

Поправка вводиться уровень технического состояния объекта оценки  и аналогов не равнозначный.

 

 Поправка  на. уровень отделки 

Внутренняя отделка помещений - это весь комплекс отделочных внутренних работ, выполняемый в помещениях, который направлен на внутреннее облагораживание. Уровень отделки определяется качественными и ценовыми характеристиками использованных отделочных материалов и качеством работ. Физическая шкала фактора представлена

-.  люкс (ремонт выполнен эксклюзивными отделочными материалами класса "люкс" по дизайн-проекту, возможно применение индивидуальных дизайнерских разработок: роспись стен, мозаика, эксклюзивные витражи и т.д.  дизайн-проект (ремонт выполнен высококачественными отделочными материалами в едином стиле в соответствии с дизайн-проектом)

-  улучшенная (ремонт выполнен качественными строительными материалами, возможно с рядом декоративных элементов) 

- простая (выполнены финишные отделочные работы, установлено сантехническое оборудование, использованы простые (дешевые) отделочные материалы). Данный интервал является наиболее типичным для большинства объектов на рынке и может считаться эталонным. В различных источниках, в том числе в офертах данный интервал может иметь названия «стандарт», «хорошая отделка».

-  под чистовую отделку (подготовлена под нанесение декоративных покрытий: ошпатлеваны стены, потолок, чистовая стяжка; разводка систем коммуникаций под установку сантехнических приборов)

-  черновая отделка (черновая штукатурка стен, стяжка)

-  без отделки – отсутствие черновой штукатурки, стяжки (конструктивные элементы – стены и перекрытия) не имеют никакого покрытия.

 

 

 

Поправка  на. инженерное обеспечение

- наличие водоснабжения

 

 

- Наличие сетей электроснабжения

 

-  Наличие сетей отопления

 

 

-  наличие сетей водоотведения

 

Поправка  на  вид использования объекта оценки – данная поправка вводиться, т.к. объект оценки не отличаются  по функциональному назначению

 

 

 

 

Уторговывание. Отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из сторон – продавца.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

 

 

 

Таким образом, рыночная стоимость - Объект оценки - нежилое - столовая общей площадью 384,7кв.м., с земельным участком площадью 845,0 кв.м. , расположенного по адресу Челябинская обл., Кизильский район, п. Грязнушенский,  ул. Советская,  д.36.

, определенная сравнительным подходом составила – 500 200  руб.

               

7.6.Расчет в рамках доходного подхода

 

Доходный подход в рамках настоящего отчёта не применялся.

 

8.ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ,

ПОЛУЧЕННЫЕ НА ОСНОВАНИИ ПРОВЕДЕННЫХ РАСЧЕТОВ ПО РАЗЛИЧНЫМ ПОДХОДАМ

 

Для получения итогового заключения о стоимости объекта оценки необходимо согласовать полученные результаты, для чего используется следующая формула:

,    

где

РС – рыночная стоимость объекта;

Сi – стоимость объекта, установленная в результате использования i-того метода оценки;

ki – весовой коэффициент, учитывающий достоверность (значимость) оценки i-тым методом, .

 

 

 

Наименование объекта оценки	Объект оценки - нежилое общей площадью 382,0 кв.м.,  расположенного по адресу Челябинская обл., Брединский район, п. Рымнинский,  ул. Боровая,  д.17, помещение 1.
Стоимость по затратному подходу, руб.	Не применялся
Вес, %	0%
Стоимость по сравнительному подходу, руб.	281 503
Вес, %	100%
Стоимость по доходному подходу, руб.	Не применялся
Вес, %	0%
Итоговая величина рыночной стоимости, руб.	281 503

 

 9. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными и согласно нашим профессиональным знаниям:

– изложенные в данном отчете факты достоверны, соответствуют действительности;

– произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими личными непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;

– мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющимся предметом данного отчета; мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

– наше вознаграждение ни в коей степени не связано с предварительным согласованием заранее предопределенной стоимости, или тенденцией в определении стоимости в пользу Заказчика или его клиента, с достижением заранее оговоренного результата;

– задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

– настоящая оценка была произведена в соответствии с кодексом этики и стандартами выполнения;

– ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывало значительного профессионального содействия оценщикам, подписавшим данный отчет;

– наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с требованиями, Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, 298, 299 (ФСО №№1, 2,3), от 25 сентября 2014 года № 611 (ФСО №7).

– рыночная стоимость недвижимости признается действительной на дату проведения оценки.

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки недвижимости, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости - Объект оценки - нежилое общей площадью 382,0 кв.м.,  расположенного по адресу Челябинская обл., Брединский район, п. Рымнинский,  ул. Боровая,  д.17, помещение 1, которая после округления составила 280 000,00 (двести восемьдесят  тысяч) рублей, в т. .ч.

 

 

 

 

Оценщик                                                                                          Жданова Л.Г.

 

      Директор ООО «Гарант»                                                                   Демин С.Ф.

 

 

 

Фотографии объекта

оценки